2020年迪拜近25%的写字楼处于空置状态

房地产专家表示，尽管面临冠状病毒大流行的挑战，但对实体办公室的需求总是会存在的。ICD Brookfield Place是今年9月迪拜最引人注目的移交，增加了近100万平方英尺的甲级写字楼。专家表示，由于冠状病毒危机导致目前“在家办公”的时代，许多企业的生产率都有所下降，实体办公室的重要性在迪拜不太可能减弱。

房地产咨询公司Core的代理主管罗伯特•托马斯(Robert Thomas)表示，尽管在混合模式下在家办公仍将很普遍，但它也给一些企业带来了问题。他说:“虽然人们最初对在家办公的广泛采用表示热烈欢迎，但许多企业现在发现，社交关系的缺乏、个人生活和职业生活之间没有明确的区分，正在导致生产率下降，参与度降低。”

在他发表上述言论之际，核心研究显示，迪拜目前有四分之一的写字楼库存处于空置状态。在迪拜总共10490万平方英尺的写字楼库存中，有近2520万平方英尺空置，空置量在过去五年中逐渐增加。尽管如此，a级和B级市场的表现两极分化，大部分市场都在追求质量。A级地区的入住率和租金均出现下降。

托马斯说:“虽然我们认为在家工作仍将流行与混合模型很大程度上接受了工作策略,物理的重要性办公室不太可能减少企业需要共同空间鼓励创新、生产力和团队合作,通过远程工作很难维持。”

他补充道:“在第三季度，办公室市场的搬迁活动有所增加，尤其是中小企业和地区企业，因为大多数企业都在根据市场环境进行调整。”另一方面，跨国公司大多将在2020年剩下的时间里继续在家办公，他们的房地产决策将推迟到2021年。我们预计2021年将出现第二波搬迁潮，届时这些大型企业将调整其工作场所战略。”

ICD Brookfield Place是今年9月迪拜最引人注目的移交，增加了近100万平方英尺的甲级写字楼。根据Core的数据，在其跟踪的15个地区，写字楼租金一直处于压力之下。然而，以单一拥有写字楼资产为主、占用率相对较高的自由区，如DIFC、迪拜互联网城、媒体城、DWTC、DAFZA和D3，在名义租金下降的情况下表现出了韧性。

ICD Brookfield Place是今年9月迪拜最引人注目的移交，增加了近100万平方英尺的甲级写字楼。根据Core的数据，在其跟踪的15个地区，写字楼租金一直处于压力之下。然而，以单一拥有写字楼资产为主、占用率相对较高的自由区，如DIFC、迪拜互联网城、媒体城、DWTC、DAFZA和D3，在名义租金下降的情况下表现出了韧性。

“随着2020年底的临近，各个行业都出现了逐渐复苏的迹象，我们对2021年的强势持谨慎乐观态度，因为全球旅行的便利、疫苗的潜在可用性，以及即将到来的世博会无疑带来的积极影响。”

迪拜市场第三季度的最新数据还显示，到目前为止，迪拜将有近21,500套住宅单元投入市场，使住宅总存量达到571,500套。预计第四季度将有超过1.05万台交付，使2020年总交付量达到3.2万台——尽管大大低于今年年初4.9万台的保守预测。核心报告称:“尽管过去几年实现率较低等其他因素在起作用，但我们已经看到，新冠病毒的影响导致移交数量显著放缓。”

它补充说，在第三季度，二级市场交易量比第一季度增长了6.5%，这是由于释放了压抑的第二季度的需求。第三季度的交易量也比2019年第三季度增长了10%。Core指出，尽管二级市场交易量有所上升，但销售价格仍在下行，几乎所有领域都出现了“同比大幅两位数下降”。

Core补充称，迪拜的计划外市场活动正面临成交量的暂时滞后，因为买家越来越青睐准备就绪的房屋，以避免计划外市场可能带来的进一步不确定性和延迟。Prathyusha Gurrapu,核心研究和咨询主管,说:“政府正在实施许多司机来刺激需求复苏包括最近退休签证规定该项目预期能创造长期需求越来越多的居民外籍人士和国际买家选择阿联酋安定下来,从而导致外来投资和人口持续增长。”

他补充说，在新冠肺炎疫情爆发后，许多人面临薪资调整，几乎所有收入阶层的家庭收入都出现收缩，导致房屋租赁市场出现大幅波动，第三季度房屋租赁咨询水平居高不下。

“虽然房东可能不会完全同意房客不断增加的要求，但在续约时，大多数房东都愿意协商更低的租金和灵活的租赁条款，以留住房客。”这导致许多租户留在他们现有的房屋，因为他们能够实现租金节省谈判，同时避免不确定性和额外的搬迁成本，”Gurrapu说。

然而，由于租金在过去几个月大幅下降，许多人已经搬迁，以大幅节省开支。租户现在可以找到较新的建筑，偶尔也能找到较大的单元，租金与他们以前支付的租金差不多，甚至更低。

Core的报告称，公寓区租金的下降幅度大于别墅区，公寓区租金的同比降幅达到两位数。表现最差的公寓区是迪拜体育城(- 20%)、迪拜兰(- 18%)、绿党和Views(- 15%)和JLT(- 14%)。同比下降幅度最大的别墅社区是Reem-Mira和Dubailand的别墅(下降21%)，其次是spring和Meadows(下降13%)和Jumeirah Village Circle(下降12%)。

由于许多地区的成交量较2014年的峰值下降了近35%，销售价格仍处于周期性低点，投资者买家的兴趣依然强烈，特别是对于价格具有竞争力的待售公寓。

Gurrapu补充道:“尽管交易活动的增长可能被认为是积极的，尤其是在住宅市场，但这很可能是第二季度被压抑的需求的释放。”随着利率下调、贷款价值比上升、退休签证和所有权凭证的部分所有权等积极需求驱动因素的实施，这些活动水平在近中期能否持续将是一个有趣的问题。”