如何看待2020年的迪拜房地产市场?

如何看待2020年的迪拜房地产市场?

国际货币基金组织(IMF)总裁克里斯塔利娜·格奥尔基耶娃4月9日在为IMF与世界银行远程春季会议发表揭幕演讲时说,受新冠肺炎疫情影响,2020年全球经济新冠肺炎情将引发全球性的经济衰退。

面对全球经济状况衰退的情况下,我们如何正确看待迪拜的未来经济发展?迪拜政府做了哪些措施来刺激经济?疫情和石油危下的迪拜房产又有怎样的表现?

一、迪拜经济概况

一般人了解迪拜其实存在一个很大的误区,迪拜就是“石油土豪”,其实迪拜虽然第一桶金来自石油,但因为很早就意识到石油迟早有一天会被用尽,所以经过多年的发展,迪拜早已不靠石油,而是将石油收益用于经济多元化,成为一个多元化经济发展的城市,根据数据我们了解到迪拜石油收入仅占迪拜政府总收入不到 9%。

迪拜是阿联酋第一大城市,位于中东地区的中央,享优越位置,更是阿联酋地区区域业务的扩展中心:连接亚、欧、非三大洲,覆盖世界2/3人口,市场潜力巨大。不可否认迪拜的经济多元化战略赶上了上一个十年油价起飞,中东土豪暴富也没有错失时机,但其发展的根本正是在知晓没有多少油的情况下,迪拜政府的历经长远规划和苦心经营,怀着着比周边国家更大的危机感和压力去改革和开放,抓住机遇走在了发展前沿,行之有效果的实施了多元化经济发展战略。

那么迪拜经济发展主要有哪些方面呢?根据迪拜统计局最新数据,2019年迪拜GDP同比增长2.1%,其中总占比超过80%的前8大行业分别是零售、物流、金融、制造、房地产、建筑、酒店餐饮、国防。也就是说在面对疫情和石油危机的双重影响,疫情是全球共同面对的经济衰退,而石油对迪拜的经济影响却微乎其微。

二、迪拜房产高抗风险能力

最新一期《世界财富报告》报告称,在吸引二套房产投资方面,迪拜在中东地区排名第一,全球排名第四,仅次于纽约、伦敦和香港。

瑞银全球房地产泡沫指数——迪拜无泡沫

瑞银全球财富管理(UBS Global Wealth Management)的年度研究报告显示,在所有被评估的城市中,有一半城市存在泡沫风险,或住房市场被严重高估。然而,尽管自2014年以来房价下跌了三分之一以上,但迪拜的房地产市场仍然供过于求,价格处于合理范围内,并没有泡沫。

瑞银全球房地产泡沫指数主要考察5个因素:房价收入比、房价租金比、抵押贷款与GDP之比的变化、房产与GDP之比以及城市房价与国家房价之比的相对指标。值得一提的是该指数追踪了24个金融中心的住宅市场,迪拜位居倒数第二,泡沫指数呈现负数,迪拜依然是全球最具投资价值的市场之一!

同时,人口增长是投资房产的重要指标,迪拜是阿联酋人口最多的城市。迪拜总人口总数315万,人口逐年递增,每10年翻一倍。外来人员为不断增长的人口数量作出了巨大贡献,目前,外来人员占阿联酋930万人口的三分之一。来自世界各地的高技术人才或务工人员急剧涌入迪拜,他们为这个世界级城市的建设贡献着力量,这些外来人员多数以租赁方式来解决居住问题。

虽然疫情期间对人口的产生了一定的影响,但随着疫情的稳定和商业复工的发展,人口增长还是常态,预计到2027年,迪拜的人口将达到500多万,几乎是目前居民人数的两倍。放眼全球主流城市,在迪拜房产拥有高抗风险能力下,逢低买进,迪拜房产未来看涨!

三、迪拜政府对经济的刺激

3月初,阿联酋发布了一项270亿美元的经济计划,旨在遏制冠状病毒爆发的影响;随之,阿联酋央行又将刺激计划金额增加一倍,增加到700亿美元以支持国家经济;阿布扎比政府还采取了一系列税收减免措施来支持中小企业,降低银行贷款利率,减少首付付款金额,增大贷款额度。5月17日,迪拜市政府宣布重新开放备受欢迎的休闲胜地朱美拉海滩人行道(Jumeriah Beach Walk),第二阶段将陆续开放70个公园。
截止目前,阿联酋政府对境内人员完成了120万次检测,检测量超过10%,死亡率不到1%。

政府方面正在利用一切积极的方法减少更广泛的经济损失,并鼓励房地产行业的恢复和发展,中央银行推出的刺激计划将在中长期内对房地产市场起到决定性的作用。疫情所造成的影响只是一时的,依托迪拜在世界的地位,其经济、旅游业、房地产将会很快得以恢复,相信在疫情结束过后也许会掀起一波“迪拜购房热”。

四、迪拜在疫情下的表现

冬季是迪拜的旅游旺季,很多中国游客来迪拜旅游时,会顺便购买迪拜房产。当2020年当中国游客减少时,购房的中国人自然也会骤降!然而,迪拜的房地产行业,并不像旅游业、酒店业和零售业那样高度依赖中国市场。

迪拜投资客的国籍构成比较广泛,阿联酋本国人排名第一,其次是印度人、巴基斯坦人、沙特人和英国人等。虽然中国也是主力投资客,但是整体占比并没有其他国籍的买家群体大。可以说到目前为止,疫情并没有对迪拜房地产市场造成致命打击。

我们知道2019年迪拜房产交易总数量已经达到一个历史高峰,下面我们看几组数据:

数据一:显示了2020年同期与2019年同期的房产交易总量对比:交易总价值下跌了19.1%;交易总数量上升了 9.9%。

数据二:迪拜土地局本周(5月10号-14号)交易金额达到22亿迪拉姆,约42.5亿人民币,迪拜房产整体呈现回升趋势。

数据三:迪拜房产因避险需求攀升,某些地区的房价更是出现了惊人涨幅。迪拜市中心(Downtown Dubai)一个月内涨幅竟高达7%;商业湾(Business Bay)一个月内涨幅竟高达30%!(数据来源于腾讯网)

通过以上数据我们可以看到,2020危机下的迪拜房产具有“避险值”的属性,迪拜仍然是全球资产涌入的地方。在全球不景气、各地海外房地产都看跌的情况下,迪拜房价逆势成长,亮眼表现傲视全球。

五、迪拜房产的机会

迪拜世博会将延迟到2021年,但2021年的世博会,是有史以来首次在中东、非洲和南亚地区举办的世博会,也是阿拉伯世界有史以来规模最大的盛会之一,势必继续为迪拜经济发展提供巨大动力。

对于迪拜的产业来说,也将是一个非常好的发展契机,迪拜世博会为期6个月,在此期间,预计将吸引到200多个参展方,3000多万次人流量的参观。在此其中,将有70%以上的人流量来自海外游客,如此海量的人流,必将对当地的经济带来可观的发展契机。